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如何选购二手房_汕头二手网

2008-3-10 15:22:57   来自:汕头二手网
 

 
>>>选购二手房“三看一听”

一看:卖房人是否真正产权人
认真审核卖房人产权证与身份证件,切莫轻信“没问题”的包票。付定金前最好再次确认房屋产权人的姓名与卖方是否一致,如卖方并非房屋产权人或涉及继承权、共有权,应要求相关当事人一并到场,否则,应出示授权委托书。
二看:卖房手续是否真实有效
要认真查验卖方提供的产权证、契税证、身份证(必须是夫妻双方或共有人缺一不可)等是否真实有效,双方签订的合同必须使用由房地产部门统一制定的合同文本,确保合同内容合法规范

三看:所卖房屋是否可依法交易
所卖房屋是否已经被法院等行政管理机关查封、是否已用于抵押或未经抵押权人的同意、是否该房屋已被列入拆迁范围以及产权证地址与房屋实际地址不符等,以上情况及法律法规明文禁止的行为均不进行交易。

一听:不可忽视
认真听取、客观了解所卖房屋周围邻居对该房其它相关情况的介绍。如该房出卖的真正原因、水电煤气供暖或其它公共设施是否欠账、是否由于违章装修改建而存在种种隐患等,以免入住后再生枝节。


选购二手房注意十八项 
  一、是否有私搭私建部分。如是否占用屋顶平台、走廊,屋内是否有搭建的小阁楼;是否改动过房屋的内外部结构,如将阳台改成卧室或厨房、将一间分隔成两间等,阳台是否业主自己封闭的,这涉及面积如何计算的问题。 
  二、确认房屋的准确面积。包括建筑面积、使用面积和房内的实际面积,产权证上一般标明的是建筑面积,最保险的办法是测量一下房屋内从墙角到墙角的面积,即所谓地毯面积。 
  三、观察房屋的内部结构。户型是否合理,有没有特别不适合居住的缺点;管线是否太多或者走线不合理;天花板是否有渗水的痕迹;墙壁是否有爆裂或者脱皮等明显的问题。 
  四、考核房屋的市政配套设施。打开水龙头观察水的质量、水压;确认房子的供电容量,避免出现夏天开不了空调的尴尬;观察户内外电线是否有老化的现象;电话线及闭路电视的接通情况。 
  五、了解装修的状况及住宅的内部结构图,包括管线的走向、承重墙的位置等,以便重新装修。 
  六、物业管理的水平。水、电、煤、暖的费用如何收取,是上门代收还是自己去交;三表是否出户;观察公共楼道的整洁程度及布局;小区是否封闭;保安水平怎样;小区绿化工作如何;物业管理公司提供哪些服务。 
  七、了解居住的费用。水、电、煤、暖的价格;物业管理费的收取标准;车位的费用。 
  八、旧房的历史。哪一年盖的,还有多长时间的土地使用期限;哪些人住过,什么背景,是何种用途;是否发生过不好的事情,如是否欠人钱或者发生过盗窃案;是否欠物业管理公司的费用以及水、电、煤、暖的费用。 
  九、邻居的组合。拜访上、下、左、右的邻居,了解他们在此居住是否顺心;与居委会或者传达室的值班人员聊天,了解情况。 
  十、产权。产权证所确认的面积与实际面积是否有不符之处;一定要验看产权证的正本,而且要到房管局查询此产权证的真实性;确认产权的完整性,有没有抵押(包括私下抵押)、共有人等。 
  十一、买房知识。及时了解手续、费用、程序上的变化。 
  十二、房屋值不值这个价?通过对市场上的二手房的反复比较判断房屋的价值;或委托信得过的中介公司或者评估事务所进行评估。 
  十三、能否做二手房按揭或抵押贷款? 
  十四、应不应该请律师?二手房买卖的情况比商品房更为复杂,因此有律师提供建议更可靠。 
  十五、应不应该找中介公司?中介公司的二手房信息更全面,但是信息的准确程度还需要验证;在把你的业务交给中介公司之前应该了解:公司提供的服务有哪几项?买卖过程中若发生了问题,公司是否有义务、有能力负责赔偿损失?中介公司的服务收费标准是多少? 
  十六、选择什么样的中介公司?可靠的中介公司应该提供两证:营业执照及房屋土地管理局颁发的中介资质证书。 
  十七、房款和产权的交接。不要随便相信对方的信誉,先交钱再过户还是先过户再交钱是一个重要的问题;可以考虑将房款押在一个双方都信得过的单位,如律师楼或信誉较好的中介公司处,等过户完成后,再将房款转入卖主的账户。 
  十八、产权的过户。必须经过当地房屋土地管理局办理才算完成过户手续;在此之前,卖方随时可以毁约。

 
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